L'investissement immobilier

Pourquoi investir dans l’immobilier ?

L'immobilier, outre l'acquisition de la résidence principale, est un outil de développement du patrimoine.

L’investissement immobilier consiste à acquérir un bien immobilier, ou des droits immobiliers, en guise de placement d’épargne pour en tirer des revenus locatifs. Dans le cas d’une acquisition adossée à un emprunt, ces revenus vous aident à rembourser une partie du capital emprunté et votre investissement sera de « capitalisation », dans le sens où il vous permettra de vous constituer un patrimoine ou un capital à terme. D’autres investissements immobiliers seront de « distribution », voulant maximiser la génération de revenus complémentaires.

Ayant valeur de placement refuge, décorrélé des risques de marchés financiers, l’investissement immobilier offre un bon rapport rendement/risque et est une solution venant répondre à de nombreux objectifs patrimoniaux, tels que :

• se constituer un patrimoine transmissible
• se constituer un capital à terme
• bénéficier de revenus complémentaires immédiats ou à terme
• préparer sa retraite
• optimiser sa fiscalité

Comment investir et faire les bons choix ? 

Que ce soit pour se constituer ou pour diversifier son patrimoine, l’investissement immobilier mobilise beaucoup d’énergie. Au regard du nombre important d’investissements immobiliers possibles aujourd’hui, il n’est pas toujours évident de comprendre parmi les différents dispositifs et solutions existantes, celle qui serait la plus adaptée à des objectifs donnés.

Par ailleurs, investir dans l’immobilier n’est pas anodin : Un investissement immobilier engage souvent sur de nombreuses années et nécessite de connaître suffisamment l’état du marché et les différentes possibilités d’investissement pour ne pas placer son argent dans des options à risques.

Enfin, de nombreux leviers peuvent permettre de maximiser la rentabilité d’un investissement immobilier : Levier d’emprunt, leviers fiscaux, leviers juridiques (liés au mode de détention), leviers économiques… Optimiser son investissement immobilier et faire les bons choix nécessite d’être accompagné.

ADILO Patrimoine vous accompagne et vous conseille dans votre investissement immobilier:

• En vous aidant à qualifier et dimensionner votre projet selon votre capacité d’emprunt, d’épargne, la disponibilité de leviers fiscaux, vos objectifs, votre horizon de placement, vos préférences en matière d’immobilier (type de biens, emplacement du bien…).
• En vous accompagnant sur la recherche du bien, son potentiel de marché, l’étude de rentabilité de l’investissement, et l’étude du plan de financement.
• En étant disponible pour vous aider lors des projets d’actes et jusqu’à la remise des clés.
• En vous fournissant un support lors de vos déclarations de charges et de revenus locatifs.

Les différents dispositifs en immobilier neuf et ancien 

Particulièrement valorisé en France, l’investissement immobilier bénéficie de nombreux dispositifs de défiscalisation, visant à favoriser l’investissement en immobilier neuf ou réhabilité, notamment :

Pour l’immobilier ancien : 

Les programmes de réhabilitation dits de « Déficit foncier », qui consistent à déclarer en tant que charges déductibles des revenus locatifs une part importante des travaux de réhabilitation engagés par le constructeur, permettent également d’investir dans l’immobilier en bénéficiant d’optimisations fiscales.

Pour l’immobilier neuf : 

ADILO PATRIMOINE vous accompagne et vous conseille afin de vous permettre de faire les bons choix en termes de placements immobiliers.

La location meublée 

La location meublée consiste à louer un logement meublé à usage d’habitation principale ou pour des locations touristiques saisonnières.

La location meublée, imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), amène certains avantages fiscaux : Dans le cas d’une déclaration au régime BIC réel, vous pourrez comptablement déduire de vos revenus locatifs l’amortissement du bien, vous permettant de neutraliser la fiscalité. Dans le cas d’une déclaration au régime micro-BIC, vous bénéficierez d’un abattement de 50% sur vos revenus locatifs avant imposition.

En cela, la location meublée permet de maximiser les revenus nets d’impôts tirés de l’investissement locatif. C’est un investissement bien adapté à un objectif de génération de revenus complémentaires.

De nombreuses solutions permettent aujourd’hui d’investir en location meublée sans devoir en assumer la gestion locative, par le biais de baux commerciaux établis avec des sociétés de gestion locative : Résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme, … ces résidences viennent répondre à des besoins sociétaux concrets et leur taux d’occupation locatif est élevé, permettant de sécuriser les revenus attendus.

ADILO PATRIMOINE vous conseille et vous accompagne pour l’ensemble des questions et démarches relatives à la location meublée.

La nue-propriété 

La nue-propriété et l’usufruit sont issus de ce que l’on appelle un démembrement du droit de propriété. En matière immobilière, la nue-propriété offre à celui qui en bénéficie la faculté de disposer d’un bien immobilier sans pouvoir en jouir ni en retirer des revenus locatifs, prérogatives réservées à l’usufruitier.

Dès lors, ce système permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages et de stratégies patrimoniales, dont la possibilité pour l’investisseur nu-propriétaire de se constituer des revenus futurs sans que sa fiscalité actuelle augmente. Plus précisément, la nue-propriété peut être intéressante en ce qu’elle permet l’achat d’un bien immobilier en bénéficiant d’une décote pouvant aller jusqu’à 40% de la valeur vénale du bien, du fait de l’absence de jouissance immédiate du bien au profit de l’usufruitier, avec lequel une convention de démembrement sera établie d’une durée de 10 à 20 ans.

Pendant cette période de démembrement, toutes les charges de copropriété, impôts, taxes foncières, de même que les charges de réparations et d’entretien sont supportées par l’usufruitier. Seules peuvent incomber au nu-propriétaire des charges de grosses réparations touchant à la structure de l’immeuble et qui seraient votées par la copropriété. De plus, bien que s’agissant d’un bien immobilier, le nu-propriétaire n’a pas à prendre en compte ce bien dans sa base imposable à l’IFI puisque c’est l’usufruitier qui déclare le bien dans son patrimoine imposable.

Au terme de la durée de démembrement, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier.

L’investissement en nue-propriété est également possible au travers de parts de SCPI. ADILO PATRIMOINE vous explique les tenants et aboutissants d’un investissement immobilier en nue-propriété et vous assiste dans sa mise en place.

Les SCPI / la pierre papier 

Également surnommées « pierre papier », les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des sociétés d'investissement collectif ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Ainsi, ces sociétés collectent des fonds provenant d’investisseurs afin d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier locatif détenu en commun. Devenu associé de la SCPI, l’investisseur perçoit des revenus réguliers sous forme de loyers.

L’investissement dans des parts de SCPI apporte de nombreux avantages parmi lesquels :

• La possibilité d’investir dans l’immobilier à partir de quelques milliers d’euros uniquement.
• La possibilité d’investir à crédit, bénéficiant ainsi d’un levier d’emprunt.
• Ne pas être contraint par la gestion des immeubles, totalement prise en charge par la société gestionnaire de la SCPI.
• Accéder à des marchés immobiliers professionnels (Bureaux, commerces, entrepôts…) offrant des rendements locatifs supérieurs.
• Diversifier son patrimoine dans des secteurs d’investissements immobiliers professionnels et géographiques variés.
• Investir dans l’immobilier en mutualisant les risques avec d’autres porteurs de parts. Il ne faut toutefois pas perdre de vue que l’investissement dans des parts de SCPI doit être envisagé sur le long terme, notamment en raison des frais s’appliquant lors de leur acquisition. En moyenne, la durée de détention minimale recommandée des parts est de 8 à 10 ans.

ADILO Patrimoine a sélectionné pour ses clients les meilleures SCPIs du marché, en se basant sur des critères de performance, durabilité, liquidité à la revente, stratégies d’investissements, qualité et sérieux du gestionnaire, etc… et se tient à votre disposition pour vous constituer une allocation diversifiée de SCPIs.

L’investissement dans des parts de SCPI en nue-propriété est également possible, faisant ainsi bénéficier l’investisseur d’une décote sur le prix d’acquisition des parts, et ce moyennant des durées de démembrement allant de 3 à 20 ans.